物件投資❗️

40代の不動産ブログ

本日は☆任意売却物件投資☆についてのお話です。

任意売却とは、債務者がローンの返済に滞った物件を債権者が競売に行くまえに損切覚悟で物件を販売して資金を回収する方法のことです。一般取引になりますので、重説も契約も決済も普通にあります。

以前から私、”RESA（不動産流通支援機構）”

の任意売却エージェントも兼ねておりまして、任売物件を買取再販業者さんに販売しておりました。

競売と同じように競争入札になるのですが、

条件はもっと厳しいです。

現在の賃料などがわからず、数年前の重説と販売図面だけで、たったの5日間で数字を出す必要があります。

（現家賃がわからない、サブリース解除ができるかどうか不明）で、どうやって金額はじけって言うんだよ（怒）って感じです。

当然、条件付きで買付証明書を書きます。

現家賃が相場より下回ったときは取りやめ、サブリースが外せない場合は取りやめとかの条件を入れます。

某債権回収の会社（サービサー）からの案件になりますが、担当者の人出が足りないらしく’(´;ω;｀)

数字を出してから返事が来るでめちゃくちゃ時間がかかってます💦

物件は以前、このブログで少し触れましたが、ワンルーム用投資マンションばかりです。多い時には1週間に6件くらい紹介があります。東京、横浜を中心に、旧耐震の物件から築3年の築浅までいろいろあります。

素人投資家さんが高い金額でサブリース付き＆ローン付きで販売され、数年後にはサブリース家賃も大幅に下げられ、結果破綻するケースがほとんどです。（みなさんも気を付けてくださいね💦）

なかには桜の賃借人を使って高い家賃で入居させ、相場の1.5倍位で投資用ローン付きで販売されてるケースが目立ちます。わざと高い利回りに見せかけるのです。

数年後には退去して家賃が大幅に下がります。ひどい場合には1回もサブリース家賃が払われないケースもあります。

もう完全に詐欺です（怒）

築古の物件の場合、買取再販業者さんの査定が付きにくく、数字が出ない場合が多いです。債権者の同意が得られなかった場合は、そのまま競売行きとなります。

ちょうど今も2件の物件が競売に公告されてます（現在進行形ing)・・・・・・

ここからが本題なんですけど・・・・・・

この進行形の物件を競売前に任意売却物件で買えるかもしれないのです！👏👏👏

買取再販業者より高い価格且つ競売落札価格よりは低い価格を予想し、債権者に提案します。残された時間は限られてますが、一般の投資家さんにとっては業者価格+αで買える可能性があるってことです。

しかも、競売に入札するよりはかなり高い確率で！👏👏👏

もちろん、債権者が同意すればですが、やってみる価値が確実にあります。

※個人の感想です。

参考になれば幸いです^ ^