3点セット^_^
40代の不動産ブログ
物件調査で、3点セットの載っていなかった
もしくは不動産鑑定士が調べていなかったと思われる箇所がありましたので事例研究として共有します。
戸建または共同住宅について、入札物件にはやはり調査は必要です。
”3点セットに書いてあることが本当にあっているかどうか、確認する必要があります”ってお話です。
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それでは見ていきましょう！
お客様より調査依頼を受けまして現地調査及び役所調査をしてきました。
売却基準価格：32,280,000円
土地；106.41㎡
建物：1階：54.57㎡・2階：57.69㎡
構造；木造スレートぶき2階建
種類：共同住宅
交通；東急東横線「元住吉」駅
この奥の矢印の一棟アパートです。
人気の「元住吉」駅からも1ｋｍほどです。
ロケーションはかなり良いところで、
賃料総額もワンルーム×7で
5,508,000円の想定収益があります。
近隣地域では、この築年数ですと利回り7％前後で売買されていますので
5,500～6,000万円くらいで落札できれば良いかなと思ってました。
3点セットを読み込んでいきますと・・・・・
”評価書の6ページの特記事項”に大変重要なことが書いてありました。
特に④の路地状部分は0.6ｍだが～のところです。この部分を読むだけでは、どこまでが2抗道路で、どこからが本地になっているか
よくわかりません。接道2ｍしてるって思える記述もあります。
”評価書の5ページの接面道路”のところです。
0.6ｍ接道じゃ再建築不可じゃね？の疑問がでてきます。ってことで、川崎市役所に行ってまいりました。
そもそも建築確認が出てる物件です。
”評価書の8ページの特記事項”に書いてあります。
完了検査済証を受けていな物件は世の中には五万とあります。
それ自体に問題はありません。ですので違法建築物件が世の中にいっぱいあるわけです。
建築確認がとれていれば物件の再建築は可能ってことです。
役所が許可してるんですから。
ですので、普通に考えると再建築は可能となります。
でも0.6ｍ接道では再建築は無理ですよね。ここに矛盾があります。
接道を2ｍにすれば再建築ができるわけで、隣地との通行許可があるので建築確認が取れたのかと思ってました。
このポイントを役所に確認してきたわけです。
役所の答えはこうでした。
”建築確認は、接道の部分が2ｍ確保されていれば、誰が所有権を持っているか
は確認しないんです。”
ちょっ待ってよ！それって人の土地にも家建てられるって事じゃん！
この物件もそのままないもチェックを受けずに検査済証が交付されてしまったんですね。
怖いです💦
後日ほかの役所の担当者にその旨伝えて聞いてみました。
そしたらこんな答えが返ってきました。
”本来は但し書き道路の申請をして役所に認められれば建築確認がおります。
でも本地の接道60ｃｍしかないなら、申請が認められない可能性もあります、本地が1.4ｍなら認められると思いますけどね。。
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
