〜生活保護〜
40代の不動産ブログ
私の個人的にお付き合いのある生活保護支援法人の会社があります。
国土交通省から認定された「住宅確保要配慮者居住支援法人」さんなのですが・・・・・・
新築のアパート（木造2階建もしくは3階建）を格安で建築し、生活保護者を入居斡旋し投資物件としてご提案することが可能になりました。
メリットは下記の通りです。
◾️高齢者・障がい者・生活保護の方を入居対象とする為、居住入居期間が一般の方より、約3倍長くなり入居者入れ替わりの修繕費が押さられる。
◾️高齢者・障がい者・生活保護の方を入居対象とする為、一般の方より入居率が格段に上がり、満室経営を持続できます。
◾️日本は高齢者社会で、益々深刻な状態になり、その高齢者を優先受け入れする事で、一般のアパートより、時代に即した優位性があります。
◾️障がい者住宅は、全く足りておりません。バリアフリーに1階住居をすることで、社会貢献をしながら、家賃安定、利回りが上がります。
◾️高齢者や障がい者の安心な暮らしを支える為、お部屋には見守りサポートや緊急呼び出しボタンを設置して、ヘルパー・役所福祉課で緊急対応致します。
◾️単身者で身寄りのない方は、緊急連絡先協会を通して、賃貸保証契約を結びます。賃貸保証を必ず通す為、家賃の回収は安全です。死後委任契約も結び残置物撤去の権限も入居者から頂きます。
アパートがたくさん建設され、過剰な供給量で一般的な賃貸経営は、人口減少と高齢化社会で厳しい。しかし、銀行に預けても、低金利政策でお金は増えません。株に投資するのもリスクが高い。そこで、弊社が提案するのが、居住支援アパートです。資産継承、退職金運用、資産分散投資を弊社へお任せ下さい。オーナーが入居者に会うことは一切ありません。居住支援アパート経営は、全ての行程を当社がトータルワンストップサービス致します。
との住宅確保要配慮者居住支援法人さんからのご提案です。
相続対策で土地をお持ちの方などが一番想定されると思うんですが・・・・・・・・
借地を探して新築を建てるってこともお勧めです。
想定される利回りをシミュレーションしてみましょう。
3階建9戸の18㎡以上のアパートを建築したとします。建築費は土地により変わりますが、坪単価55万前後として（都内23区内の建築費としてはかなり格安です）例えば総建築費万2800万円位（建坪50坪で）
別途借地を探します。都内23区主要駅徒歩10分以内 前面道路4ｍ以上 第2種高度地区・第３種高度地区 準防火地域
等の条件で探していきます。もちろん希望の広さを建築可能な容積建蔽率が必要です。
都内の生活保護単身者の保証家賃は54,700円です。
土地100㎡前後で2500万円の借地をみつければ、年間賃料は9戸×54,700円×12か月＝5,907,600円
土地代+工事費+外構費用で5700万円で収まれば、表面利回り10％超えます。
しかもですよ・・・・・・
オーナーさんが本来払うべき運営の管理費がゼロなります！！
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
商業用不動産
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下記の記事をニュースで見た方も多いと思います。
↓
☆東京の商業用不動産投資が世界1☆
東京の商業用不動産投資額が２０xx年１～９月期で１９３億ドル（約２兆円）と、世界首位になったことが不動産サービス大手、ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）の調査で分かった。前年同期の４位から躍進した。新型コロナウイルス禍で経済的に大きな打撃を受ける欧米の各都市より影響の少ない東京の不動産市場が、海外の機関投資家などから選好されている。特に、安定的に稼働している物流施設や賃貸マンションに海外の投資マネーが流入している。
日本の不動産に直接投資する海外投資家の割合は今年１～９月期で３８％となり、00年１～１２月期と比べても１７ポイント増加した。
00年１～１２月期と比べた日本の不動産用途別の内訳では、物流施設３０％（同期比１１ポイント増）や住宅２２％（同９ポイント増）などが増加。一方、オフィス３１％（同９ポイント減）、商業施設７％（同７ポイント減）などは前年より減少した。
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要因は3つ
①「パンデミック」に対する「強度」
②「香港」のハブ機能の低下による代替需要
③安定した資金力
最近実感として感じているのですが、日本の不動産に世界からお金が入り込んでいます。さすがにコロナの影響を受けている商業施設やオフィスは減っていますが、物流施設や賃貸マンションが大幅に伸びています。
実際、首都圏マンションの相場は確実に上がっているのを実感していますし、マンション用地も高止まりの感があります。
日本の不動産は割安であり、コロナの経済的ダメージが世界的に見れば少なく、国内に預貯金があり、金融のハブとしての香港の代替えの要素もある為、日本に投資の目が向けられています。
競売で言いますと、都心立地のマンションは競売前に任に売却が成立し競売取り下げが相次いでいます。
数年間売れなかった山中湖の湖畔の別荘が問い合わせ殺到で完売したり、実需のマンションでさえ、割安感のある物件はすぐに満額で買付が5人入ったって話も聞いています。もしかしたら、バブルはすでに始まっているのかもしれません。お得な物件を購入することは本当に難しくなっています。
そこで以前にも紹介してますが、
☆任意売却物件に投資する☆方法を広めています。
都心の投資用のマンションを安く手に入れる方法は一つしかありません。
任意売却物件や任意売却で債権者と話が付かなかった物件を競売開札の前日までに方を付けることです。
任意売却物件は競売より安く買えます。
理由は・・・・・
競売は債権者側の負担も結構な金額になります。
競売申し立て時に予納金として60万円～200万円+登録免許税が必要になります。
競売の手続きにはいりますと、 評価書の作成するための不動産鑑定士さんの費用等に約45万円が予納金から引かれていきます。
つまり、早い段階で任意売却で話が付いたほうが得になるからです。
☆現在の競売区分マンションの落札価格の算出の方程式☆
現状、競売市場には変な投資金が入り込んでいますので、落札価格は下の方程式で算出されます。
一般市場価格×1.1×0.85～0.87（業者利益+諸経費）落札業者さんによると市場価格に1.1倍かけているんです。高いわけですよね。はっきり言ってリスクが高すぎます。
☆任売市場の払い下げ価格☆
それならば、任意売却のほうが安く払い下げしてもらえる可能性が高いです。
市場価格の約80％+αなら価格が折り合っています。
築浅の物件以外は投資用マンションの買取再販業者さんの仕入れ価格はあまり伸びません。主な融資先のオリックス銀行の評価が出にくいためです。
再販業者さんなら出せない額でも、個人であれば＋αで買えます。
一般市場価格の80％＋αなら個人投資家さんなら絶対お得なわけです！
ニッチな市場がここにあるんです。
未知の領域ですけどね。。。
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
任意売却とは？？
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お陰様で競売の入札依頼が大変なことになってます（笑）
皆さん結構ギリギリで入札されるんで、
裁判所やら法務局やら駆けずり回ってます。
ところで・・・・・・・・
ずっとここのところ気になっているんですが・・・
実は私、”RESA”って言う”任意売却の協会”のエージェントもやってまして・・・
某サービサーから任売の情報を毎週頂くのですが・・・
ほとんどワンルームマンション投資物件の破綻案件です。
こんな感じ↓
だいたい、2年～3年でローンの支払いが滞るってパターンが多いです。
そして”極悪”のサブリース会社が入ってます。
この間びっくりしたんですけど、サブリースの解除の打診で電話したところ、
”解除はしない”の一点張りです。
”どうしてもの場合は条件を出してください”なんて言い方をしてくるんですよ。
話が進んでいくと、サブリース解除になんと24か月の違約金を請求されました！
そんなん聞いたことねーぞ（怒）
通常3か月前に解除をお願いすれば解除してくれます。
まともな会社ならですけど。
悪くても6か月の違約金です。
もう、反社の方よりひどいですね。
これは・・・・・
私の敬愛するマンションマーケット様の査定のなんと1.2倍です。
エレベーターもオートロックも無しの物件ですよ。完全に騙されてます。ひどいです！
許せないです！
サブリース金額も2年後に見事に下げられてました。最初からサブリース賃料を高く仕込んでるんですね。
それも破綻の理由の一つです。
そしてオーナーさんは北海道在住・・・・・
こんなことやってるから不動産屋は信頼されないんだって（怒）
怒りがこみあげてくるのは私だけでしょうか？私は、”私のお客さんには絶対に損はさせない”ってつもりで日々動いています。
本当に許せないっす！！
で、本日の格言
ワンルームマンション投資は本当に気をつけて！
生命保険がわりとか、将来の年金がわりとかのセールストークで
攻めてきます。セミナーに招待して隣に美女を仕込んでくる会社もあります。
（ドラマみたいっすね）
騙されてはいけませんよ！！って啓蒙活動してます。
それではまた。。
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
3点セット^_^
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物件調査で、3点セットの載っていなかった
もしくは不動産鑑定士が調べていなかったと思われる箇所がありましたので事例研究として共有します。
戸建または共同住宅について、入札物件にはやはり調査は必要です。
”3点セットに書いてあることが本当にあっているかどうか、確認する必要があります”ってお話です。
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それでは見ていきましょう！
お客様より調査依頼を受けまして現地調査及び役所調査をしてきました。
売却基準価格：32,280,000円
土地；106.41㎡
建物：1階：54.57㎡・2階：57.69㎡
構造；木造スレートぶき2階建
種類：共同住宅
交通；東急東横線「元住吉」駅
この奥の矢印の一棟アパートです。
人気の「元住吉」駅からも1ｋｍほどです。
ロケーションはかなり良いところで、
賃料総額もワンルーム×7で
5,508,000円の想定収益があります。
近隣地域では、この築年数ですと利回り7％前後で売買されていますので
5,500～6,000万円くらいで落札できれば良いかなと思ってました。
3点セットを読み込んでいきますと・・・・・
”評価書の6ページの特記事項”に大変重要なことが書いてありました。
特に④の路地状部分は0.6ｍだが～のところです。この部分を読むだけでは、どこまでが2抗道路で、どこからが本地になっているか
よくわかりません。接道2ｍしてるって思える記述もあります。
”評価書の5ページの接面道路”のところです。
0.6ｍ接道じゃ再建築不可じゃね？の疑問がでてきます。ってことで、川崎市役所に行ってまいりました。
そもそも建築確認が出てる物件です。
”評価書の8ページの特記事項”に書いてあります。
完了検査済証を受けていな物件は世の中には五万とあります。
それ自体に問題はありません。ですので違法建築物件が世の中にいっぱいあるわけです。
建築確認がとれていれば物件の再建築は可能ってことです。
役所が許可してるんですから。
ですので、普通に考えると再建築は可能となります。
でも0.6ｍ接道では再建築は無理ですよね。ここに矛盾があります。
接道を2ｍにすれば再建築ができるわけで、隣地との通行許可があるので建築確認が取れたのかと思ってました。
このポイントを役所に確認してきたわけです。
役所の答えはこうでした。
”建築確認は、接道の部分が2ｍ確保されていれば、誰が所有権を持っているか
は確認しないんです。”
ちょっ待ってよ！それって人の土地にも家建てられるって事じゃん！
この物件もそのままないもチェックを受けずに検査済証が交付されてしまったんですね。
怖いです💦
後日ほかの役所の担当者にその旨伝えて聞いてみました。
そしたらこんな答えが返ってきました。
”本来は但し書き道路の申請をして役所に認められれば建築確認がおります。
でも本地の接道60ｃｍしかないなら、申請が認められない可能性もあります、本地が1.4ｍなら認められると思いますけどね。。
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
物件投資❗️
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本日は☆任意売却物件投資☆についてのお話です。
任意売却とは、債務者がローンの返済に滞った物件を債権者が競売に行くまえに損切覚悟で物件を販売して資金を回収する方法のことです。一般取引になりますので、重説も契約も決済も普通にあります。
以前から私、”RESA（不動産流通支援機構）”
の任意売却エージェントも兼ねておりまして、任売物件を買取再販業者さんに販売しておりました。
競売と同じように競争入札になるのですが、
条件はもっと厳しいです。
現在の賃料などがわからず、数年前の重説と販売図面だけで、たったの5日間で数字を出す必要があります。
（現家賃がわからない、サブリース解除ができるかどうか不明）で、どうやって金額はじけって言うんだよ（怒）って感じです。
当然、条件付きで買付証明書を書きます。
現家賃が相場より下回ったときは取りやめ、サブリースが外せない場合は取りやめとかの条件を入れます。
某債権回収の会社（サービサー）からの案件になりますが、担当者の人出が足りないらしく’(´;ω;｀)
数字を出してから返事が来るでめちゃくちゃ時間がかかってます💦
物件は以前、このブログで少し触れましたが、ワンルーム用投資マンションばかりです。多い時には1週間に6件くらい紹介があります。東京、横浜を中心に、旧耐震の物件から築3年の築浅までいろいろあります。
素人投資家さんが高い金額でサブリース付き＆ローン付きで販売され、数年後にはサブリース家賃も大幅に下げられ、結果破綻するケースがほとんどです。（みなさんも気を付けてくださいね💦）
なかには桜の賃借人を使って高い家賃で入居させ、相場の1.5倍位で投資用ローン付きで販売されてるケースが目立ちます。わざと高い利回りに見せかけるのです。
数年後には退去して家賃が大幅に下がります。ひどい場合には1回もサブリース家賃が払われないケースもあります。
もう完全に詐欺です（怒）
築古の物件の場合、買取再販業者さんの査定が付きにくく、数字が出ない場合が多いです。債権者の同意が得られなかった場合は、そのまま競売行きとなります。
ちょうど今も2件の物件が競売に公告されてます（現在進行形ing)・・・・・・
ここからが本題なんですけど・・・・・・
この進行形の物件を競売前に任意売却物件で買えるかもしれないのです！👏👏👏
買取再販業者より高い価格且つ競売落札価格よりは低い価格を予想し、債権者に提案します。残された時間は限られてますが、一般の投資家さんにとっては業者価格+αで買える可能性があるってことです。
しかも、競売に入札するよりはかなり高い確率で！👏👏👏
もちろん、債権者が同意すればですが、やってみる価値が確実にあります。
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
不動産転売
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競売物件を投資物件に仕立てて転売する方法の裏側をお見せします。
平成00年（ケ）第00号
入札期間：令和00年9月11日～9月18日
開発期日：令和00年9月25日
売却基準価格：16,330,000円
コロナ騒ぎで現在は、東京・神奈川の競売物件は延期になっています。
相当数の物件が溜まってくると思われますので、年末には物件数は倍増するのではないでしょうか。
最近までリーマンショック時の1/3のの物件数でしたので、3倍になってもおかしくはありません。
昨年の秋ごろの競売物件でしたが、相模原市の一棟マンション（アパート）です。
この辺りの賃料相場は低く、1Rで3万円に満たないものです。
競売時は6/11が空室の物件でした。
売却基準価格は16,330,000円です。
個人の方が（もしかしたら法人が個人名義で買っているかもしれません）2680万円で落札しています。
この物件が下記の販売図面の通り見事な細工を施して売りに出ています。
売りアパート：3880万円
利回り：11.38％（満室稼働中）
外装は全く、内装も恐らく6戸で200万円もかけてないと思います。
特質すべきは下記のレントロールです。
1-A 賃貸中26,500円
1-B賃貸中41,000円
1-C賃貸中41,000円
1-D賃貸中26,000円
2-A賃貸中28,000円
2-B賃貸中26,000円
2-C賃貸中27,000円
2-D賃貸中41,000円
3-A賃貸中41,000円
3-B賃貸中41,000円
3-C賃貸中41,000円
合計 368,000円
41,000円で入居させているところが6戸あり、満室にしています。
仲介会社の担当者さんに確認したところ、そのすべてを生活保護者さんに貸し出しているそうです。
ものすごい数の生活保護者さんがいるそうなので、他の住民とトラブルにならないような人を選んで入れているとの事でした。
これで利回りアップに成功です。
既存の賃借人さんが退去された方がより利回りアップにつながると豪語していました！
現在も売出し中ですが、この辺りの金額で成約すればかなりの利益となりますね。
多分落札の個人は業者の社長さんでしょう。
生活保護者さんの活用は転売業者にとって奥の手です。
それではまた・・・・・・。
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
激安(O_O)
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最近問い合わせの多い激安競売物件についてお話しします。
事件番号：東京地方裁判所本庁 令和0年 （ヌ） 第0000号
入札期間：令和00年10月8日～10月15日
開札期日：令和00年10月21日
売却基準価格：10,000円
所在：東京都台東区千束0-0-00
住居表示：千束２-４-９
建物の名称：000
ご覧の通り、売却基準価格が10,000円です。
怪しいです！事件番号も（ヌ）ですしね。
そもそも都内のマンションが10,000円で買えるわけないですよね？
https://px.a8.net/svt/ejp?a8mat=3T2CET+C08QQI+4M9K+674EQ
この事件の３点セットを981.ｊｐかBITのサイトからダウンロードしてみてくださいね。
因みに事件番号を検索すると事件の詳細がわかります。
そこからダウンロードできますよ♪
３点セット見ながら読んでいただくと判りやすいかもです。
”物件目録”の１枚目の下のほうにってありますよね。
持ち分売りってことです。
だから（ヌ）物件なんですね。
まだあります。
”物件目録”の2枚目の中ほどの右にってあります。管理費の滞納金と遅延金が
今日現在で200万円こえてます。
これは落札者負担です。
まだまだあります。
３枚目の一番上が”目的外土地”になってます！借地権付きのマンションってことです。
しかも、またまた地代も滞納してます。
地代の滞納と遅延金で今現在で150万円こえてます！当然、これも落札者負担です！
３点セットに室内の写真が３枚載ってますが
・・・・・今時バランス窯です。
なつかしいなぁ（泣）
リフォーム費用も相当掛かりますね。
共有持分ですので、落札しても”当然に使用収益できない”ことになります。
じゃあどうすんだよ（怒）ってことですが、方法が４つあります。
①他の持ち分所有者から持ち分を売ってもらう
②逆に買ってもらう
③相当分の賃料を払ってもらう
④もう一度売却する。（他の持ち分所有者の同意が得られないときはもう一度競売にかけます。共有物分割請求を裁判所に提出するんですね）
基本、こういった物件は素人さんが手を出すもんじゃありません。
こんな物件ばっかり入札する不動産業者さんはあります。
※個人の感想です。
参考になれば幸いです^ ^
